宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 Ａが、乙県の区域内におけるＡの業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合、乙県知事は、Ａの免許を取り消すことができる。
2 国土交通大臣は、Ａに対し宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることはあっても、Ａの免許を取り消すことはできない。
3 Ａの取引主任者が、乙県の区域内におけるＡの業務を行う場合に、取引主任者としての事務
に関し著しく不当な行為をして乙県知事から指示の処分を受けたとき、乙県知事は、Ａに対しても指示の処分をすることがある。
4 乙県知事は、乙県の区域内におけるＡの業務に関しＡに対し指示の処分をした場合は、遅滞なく、その旨を甲県知事に通知しなければならない。
正 解 1
1 誤り。免許取消しの処分は、免許を与えた者(｢免許権者｣といっている)でなければすることができない。甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者の免許の取消しは、甲県知事でなければできない。これに対し知事は、その管轄する都道府県の区域内で、他の知事又は国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者が、一定の業法違反行為をしたときは、その者に対し指示･業務停止の処分をすることができる。この処分をしたときは遅滞なく、その業者の免許権者にその旨を通知する(宅地建物取引業法66条、65条)。
2 正しい。国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対し、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又はその健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる(71条)。しかし、免許の取消しは免許権者のみができ、国土交通大臣が知事免許を取り消すことはできない。
3 正しい。甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ａの取引主任者が乙県において業者Ａの業務を行う場合、乙県知事から取引主任者としての違反行為につき指示の処分を受けたとき、業者Ａの責めに帰すべき理由があるときは、乙県知事は甲県知事の免許を受けた業者Ａに対しても指示の処分をすることができる(65条3項)。
4 正しい。乙県知事は、乙県の区域内における宅地建物取引業者Ａの業務に関し指示、業務停止の処分をしたときは、業者Ａの免許権者である甲県知事に、遅滞なく、その旨を通知しなければならない(70条2項)。
今日は宅建業法からの出題です。
次の者のうち、宅地建物取引主任者資格登録（以下「登録」という。）を
受けることができないものはどれか。
１ Ａ－宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない
未成年者で、その法定代理人甲が３年前に道路交通法違反で罰金に処せられて
いる。
２ Ｂ－３年前に乙社（法人）が不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けた
としてその免許を取り消されたとき、乙の政令で定める使用人（役員ではない）
であった。
３ Ｃ－６月前に丙社（法人）が宅地建物取引業法に違反したとして３月間の
業務停止処分を受けたが、その丙社の取締役であった。
４ Ｄ－３年前に丁社（法人）が引き続き１年以上宅地建物取引業を休止したとして
その免許を取り消されたとき、その聴聞の期日及び場所の公示の30日前に、丁社
の取締役を退任した。
【解答】正解 １
１ 登録できない。宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を
有しない未成年者は、法定代理人の欠格要件に関係なく登録を受けることができ
ない。
２ 登録できる。法人が不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとしてその
免許を取り消されたとき、当該取り消しに係る聴聞等の公示の日の前60日以内に
その法人の役員であった者は、その取り消しから5年間は登録を受けることができ
ない。Ｂは乙社の役員ではないので登録を受けることができる。
３ 登録できる。丙社は業務停止処分を受けただけである。業法66条8・9号の規定に
より免許が取り消された場合に該当せずＣは登録を受けることができる。
４ 登録できる。この場合も業法66条8・9号の規定により免許が取り消された場合に
該当せずＤは登録を受けることができる。
いかがでしたで しょうか？
次回も頑張りましょう！
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宅建試験は、願書提出後から実戦的な勉強が必要です。これからが勝負です！
本 番に力が発揮できるか否か、この夏の努力に全てがかかる分かれ道。
本試験は年に1回です。最善の力を尽くして「合格」を勝ち取りましょ う！
宅建試験は１点の差で明暗を分ける厳しい試験です。
総受験者の2割（実際には約15%前後）しか合格できないのです から。
昨年の合格者は、夏から気合を入れて毎日３～６時間勉強していたそうですよ！
移動の電車内の細切れ時間など上手に 活用したり、生活も一工夫すれば勉強できるんです。
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また、家族 や友人との会話や、学んだ知識をクイズにして遊んだり、替え歌もイイです。
（人に教えると記憶が定着するというデータもあります！）
皆 を巻き込み、協力して頑張りましょう！
それから、テレビやドラマ、ゲーム、飲み会などもほどほどに。
合格のお祝いとして、とって おいてくださいね。
一生に一度でも思いっきり頑張ると、必ず後から結果が付いてくるものです！！
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平成22年度の宅建試験は出題範囲が変更になっているのはご存知ですか？
◆試験の出題範囲の変更
財団法人不動産適正取引推進機構 （http://www.retio.or.jp/exam/）参照
平成22年度から、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法 律」
（平成19年法律第66号）が、宅地建物取引業法施行規則第8条第7号に定める”
宅地建物取引業法及び同法の関係法令”に該当する法 令として、出題の対象に
なります。
試験の基準及び内容は以下のとおりです。
宅地建物取引業に関する実用的な知識 を有するかどうかを判定することに基準
が置かれています。（宅建業法施行規則第7条）
試験の内容は、おおむね次のとおりです。（同第8 条）
* 土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること。
* 土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること。
* 土地及び建物についての法令上の制限に関すること。
* 宅地及び建物についての税に関する法令に関すること。
* 宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること。
* 宅地及び建物の価格の評定に関すること。
* 宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること。
出題範 囲が変更されたということは、間違いなく出題されるということですね。
宅建業法20問中、かなり高い確率での出題が予想されます。
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今回は民法からの出題です。
【問】
Ａが、その所有地について、債権者Ｂの差し押さえを免れるため、Ｃと通謀
して、登記名 義をＣに移転したところ、Ｃは、その土地をＤに譲渡した。
この場合、民法の規定及び判例によれば次の記述のうち正しいものはどれか。
１．ＡＣ 間の契約は無効であるからＡは、Ｄが善意であっても、Ｄに対し
所有権を主張することができる。
２．Ｄが善意であっても、Ｂが善意 であれば、Ｂは、Ｄに対し売買契約の
無効を主張することができる。
３．Ｄが善意であっても、Ｄが所有権移転の登記をしていないと きは、Ａは、
Ｄに対し所有権を主張することができる。
４．Ｄがその土地をＥに譲渡した場合、Ｅは、Ｄの善意悪意にかかわらず、
Ｅ が善意であれば、Ａに対し所有権を主張することができる。
【解 答】
１．誤り。相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効とする（94条）。ただし、
善意の第三者に対しては、この意思表示の無効を対抗す ることはできない。
２．誤り。Ａの債権者Ｂも善意の第三者に契約の無効を主張することはでき
ない。
３．誤り。第 三者Ｄが善意であれば保護される。過失があっても、登記を経て
いなくても土地の所有権をＡに対抗できる。
４．正しい。第三者Ｄが 悪意であっても、Ｄから土地を譲り受けた転得者Ｅが
善意であれば保護される。したがって、ＥはＡに対して土地の所有権を対抗
できる。
よっ て正解は４。
いかがでしたでしょうか？
次回も頑張りましょう！
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今回は法令上の制限の分野からの出題です。
【問】
建築物の高さの制限に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、
正 しいものはどれか。
1 道路斜線制限は、用途地域の指定のない区域内については、適用されない。
2 隣地斜線制限は、第一種住居地域及び第二種住居地域内については、適用されない。
3 北側斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、
第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域及内において、適用さ れる。
4 日影制限は、原則として商業地域内においても、適用される。
【解 答】 正解 3
1 誤り。道路斜線制限は、用途地域内及び用途地域の指定のない都市計画区域、
準都市計画区域内について適用があ る。
2 誤り。隣地斜線制限が適用されない地域は、第一種・第二種低層住居専用地域内である。
3 正しい。北側斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、
第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域内において、 適用される。
4 誤り。日影制限は、商業地域、工業地域、工業専用地域内では、原則として適用されない。
いかがでしたで しょうか？
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宅建入門基礎知識★権利関係
権利関係という分野の中心になるのは，民法という法律である。
●民法って何だろうか？
民 法という法律の特徴は一言でいうと私たち「個人個人の意思の関係］であり，土
地の売買や賃貸あるいは時効制度や相続などの「私法関係」を規律する 法律です。
●契約って何だろう？
契約というのは，要するに「約束」のことですが，それは単なる約束ではなく，い
ざとなれ ば，裁判所に訴えて，その約束の実行を強制したり損害賠償請求したりす
るような法的意味をもつ約束です。
たとえばＡがある物をＢ に「売りましょう（申込）」といい，Ｂが「買いましょう
（承諾）」といった場合には，そこで契約が成立する。この契約に基づいて「売り
ま しょう」と約束したＡはその物を引渡さなければならないし，「買いましょう」
と約束したＢは代金を支払わなければなりません。
すなわち 「引き渡せ」「代金を支払え」という債権が発生します。
原則として，「契約」は（申込み）と（承諾）の意思表示の合致によって成立しま
す。
一 般的には，契約の成立は契約書をもって行うと考えられていますが，口約束
による契約（諾成契約）で，成立するとされています。
◇ 契約の内容は自由に結べるか？
民法の基本原則では「原則として，当事者は，契約の内容を自由に定めることがで
きる。ただし 自分で契約を した以上はそれを守らなければならない」というもの
です。
◇契約を守らなくてもいい場合もある？
だまされたことによって 契約した人，おどされて契約した人にまでも，その契約を
守れというのはかわいそうです。
そこで民法は，詐欺・強迫による意思表示は取り消 すことができるとしています
（民法96条）。
その他虚偽表示による無効，錯誤による無効等があります。
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今回は民法からの出題です。
【問】
Ａは、ＢのＣに対する金銭債権（利息付き、消滅時効期間は５年）を担保するため、
Ａの 所有地にＢの抵当権を設定し、その登記をした。この場合、民法の規定及び判例
によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
1 ＣがＢに対しすでに発生している利息を支払った場合、元本債権である金銭債権に
ついて、消滅時効の中断の効力は生じない。
2 ＢがＣに対し支払期日後支払いを求める訴えを提起して、勝訴判決が確定した場合
でも、この金銭債権の消滅時効は新たに進行を開始し、その時効期間 は10年となる。
3 Ａは、この金銭債権の消滅時効を援用することができる。
4 ＢがＣに対し支払期日後支払いを求める訴えを提起しても、その訴えが却下された
場合は、消滅時効の中断の効力は生じない。
【解 答】 正解 1
1 誤り。すでに発生している利息を支払った場合、元本債権について承認したことに
なり、消滅時効中断の効力が生 じる(判例)。
2 正しい。裁判上の請求により中断した時効は、裁判が確定したときから、再びその
進行を始める(157条２ 項)。そして、確定判決によって確定した権利の消滅時効は、
10年より短い時効期開のものであっても、10年となる(174条の2)｡
3 正しい。時効は、時効によって直接に利益を受ける者が援用することができる
(民法145条、判例)。抵当不動産の物上保証人は、披担保債権が消 滅すれば抵当権
の消滅を主張することができる関係にあるため、直接に利益を受ける者にあたる
(判例)。したがって、Ａは、Ｂの債権の消滅 時効を援用することができる。
4 正しい。訴えが却下された場合は、時効中断の効力は生じない(149条)。
い かがでしたでしょうか？
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宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許］という｡）に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っている ものはどれか。
1 Ｅが、都市計画法に規定する用途地域の指定のない市所化調整区
域内の所有地を、資材置場として10区画に分割 したうえで、これらを別々
に売却する場合、Ｅは、免許を必要としない。
2 信託会社を兼営する信託銀行が、宅地建物取引業務を営 む場合、
当該信託銀行は事務所の設置場所及び設置数にかかわらず、国土交通大臣の
免許を受けなければならない。
3 Ａ が、Ｂ所有の宅地を賃借して住宅を数戸建築し、借家として、
不特定多数の相手に賃貸しようとする場合、Ａ及びＢは、免許を必要としない。
4 建設業を営む法人Ｃが、その所有する倉庫跡地に駐車場付賃貸マンション
を建設し、法人Ｄに社員寮として一括賃貸する場合、Ｃは、免許を必要とし ない。
【問 26】 正解 2
1 正しい。Ｅ所有地は用途地域外の土地であ り、用途地域外の土地は現に建物が所在
しているか、建物を建てる目的で取引されるもの以外は、宅地ではないから、これを
資材置場として売 却したとしても、Ｅは免許を必要としない（２条２号、３条１項）。
2 誤り。宅地建物取引業を営む信託会社及び信託業務を兼営する銀行に ついては、
免許に関する規定の適用を受けない。
3 正しい。Ｂはその所有する宅地をＡに賃貸しており、Ａはその宅地上に所有する 建物
を借家として第三者に賃貸している。したがってＡＢともに、自ら所有する不動産を賃貸
しているのであるから、「取引］に該当しないの で免許は不要である（宅建業法２条２号、
３条１項）。
4 正しい。自ら宅地，建物を賃貸する行為は，「取引」に該当しないので、 Ｃは、免許を
必要としない（２条２号、３条１項）。
いかがでしたでしょうか？
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今回は特別法からの出題です。
【問】Ａは、建物の所有を目的としてＢから土地を賃借し、建物を建築して所有
しているが、その土地 の借地権については登記をしていない。この場合において、
その土地の所有権がＢからＣに移転され、所有権移転登記がなされたときに関する
次 の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ Ａが、Ａの名義ではなく、Ａと氏を同じくするＡの長男名義 で、本件建物に
つき保存登記をしている場合、Ａは、借地権をＣに対抗することができる。
２ Ａが自己の名義で本件建物につき保存 登記をしている場合で、ＢからＣへの
土地の所有権の移転が、当該保存登記後の差押えに基づく強制競売によるもので
あるとき、Ａは、借地権 をＣに対抗することができる。
３ 本件建物が火事により滅失した場合、建物を新たに築造する旨を本件土地の
上の見やすい場所に掲 示していれば、Ａは、本件建物について登記していなかった
ときでも、借地権をＣに対抗することができる。
４ 借地権が借地借家法 第22条に規定する定期借地権である場合、公正証書に
よって借地契約を締結していれば、Ａは、本件建物について登記していなかった
ときで も、借地権をＣに対抗することができる。
【解説】
1.誤り。判例によれば、建物登記は 借地人の所有名義であることを要し、長男名義
の登記ではＡは借地権をＣに対抗することができない。
2.正しい。Ａは建物の保存登 記に第三者に対する対抗力を具備しており、借地権を
第三者であるＣに対抗することができる。Ｃの取得が強制競売によるものであって
も同じ である。
3.誤り。建物が滅失した場合の掲示による対抗力の保持が認められるのは、あくま
でも建物の登記がなされていたときであ る。
4.誤り。公正証書による定期借地権である場合でも、建物の登記がなければ借地権
の対抗力はない。
い かがでしたでしょうか？
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